ייעוץ משכנתאות

המדריך השלם ללווה המבולבל

רובנו שמענו כמה וכמה פעמים בחיים את המושג משכנתא. כדי להבין את המושג לאשורו נגדיר מה משמעותו : משכנתא הינה הלוואה הניתנת בתנאים מסוימים ומיועדת בד"כ לרכישת נכס כלשהו (בדרך כלל דירה או מבנה). במקרים בהם אדם זקוק לסכום גבוה של כסף ואין לו יכולת לשלם אותו באופן מידי הוא לוקח הלוואת משכנתא מהבנק, אותה עליו לפרוע במשך תקופה ארוכה (עד שלושים שנה). בשנים האחרונות, רואים בבירור מגמה של עליה בלקיחת המשכנתא בקרב הציבור הישראלי. מחירי הדירות מטפסים בקצב מהיר ביותר, מה שגורם לאנשים רבים להיעזר בבנקים למשכנתאות במטרה לרכוש דירה או בית ברחבי הארץ, במקום לשלם את הסכומים האסטרונומיים באופן עצמאי.

ישנם שני סוגי משכנתאות עיקריים:

1. משכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון - הלוואה זו מוענקת ע"י משרד הבינוי והשיכון לזכאים לרכישת דירה חדשה או משומשת. לא כל התושבים זכאים לקבלת המשכנתא, לרוב מדובר ביישובים מסוימים בלבד בהם קיימת מגמה של עידוד רכישה (אזורי ספר, דרום הארץ, צפון הארץ, שטחי יו"ש). כמו כן, למשפחות חד הוריות, עולים חדשים, חסרי דיור וקבוצות נוספות מעניקה המדינה סיוע ברכישת דירה או מבנה.

2. משכנתא מטעם אחד הבנקים - ללקוחות שאינם זכאים להלוואה מטעם משרד הבינוי והשיכון ניתנת הלוואה על פי שיקול דעת הבנק ותנאי זכאות מסוימים.

משכנתא - לחשוב טוב טוב לפני שלוקחים

אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא בעתיד הקרוב, אין ספק שמדובר בצעד הגדול ביותר שתבצעו במהלך חייכם. הרי ככלות הכול, לא כל יום אתם מקבלים הלוואה של חצי מיליון שקלים שנפרסת לעשרות שנים. כיוון שיש ללקיחת משכנתא השלכות כלכליות משמעותיות לעוד שנים רבות וטובות, יהיה עלינו לברר כיצד נהפוך את העסקה למשתלמת הן מבחינת התנאים שלה והן מבחינת האפשרויות להחזר כספי בעתיד. בנקים למשכנתאות מציעים מסלולים שונים ללקיחת משכנתא ותמהילי משכנתא המותאמים לרמת ההכנסה. לדוגמא: יש מסלולי משכנתא עם ריבית ידועה מראש ("משכנתא צמודה בריבית פריים") - מסלול זה של משכנתא מיועד לכל אלה המעוניינים לדעת בוודאות מה גובה ההחזר החודשי שיצטרכו להחזיר לבנק. סוג נוסף של משכנתא נקרא "משכנתא צמודה בריבית משתנה אגרות חוב". בסוג זה, משתנה הריבית פעם בכמה שנים (הזמנים נקבעים מראש ע"י הלווה) מה שעשוי להקל עליו לעמוד בהחזר הלוואה. בנוסף לסוגים הללו, קיימים עוד סוגים רבים של הלוואות משכנתא - מהן מסוכנות יותר ומסוכנות פחות.

שאלת השאלות - כיצד בוחרים את המסלול המתאים?

כדי להגיע להחלטה בנוגע לרכישת חפץ מסוים לרוב אנו נוקטים בשיטת השוואת מחירים. שיטה זו הוכחה כיעילה ביותר והיא מסייעת לנו לבחור את החברה המציעה את הדיל המשתלם ביותר. גם בנוגע ללקיחת משכנתא, כדאי לפעול באופן דומה. כדי לבחור את המשכנתא המשתלמת עבורנו, מומלץ לערוך השוואת משכנתאות בין מספר גופים פיננסיים. השוואת משכנתאות כוללת לרוב כמה פרמטרים ביניהם אנו משווים:

א. סוג הריבית במשכנתא שאנו מתכננים לקחת (ריבית פריים, קבועה, משתנה, ריבית ליבור)

ב. סוג ההצמדה (צמודה למט"ח, צמודה למדד, בלי הצמדה כלל)

ג. אופן פירעון המשכנתא

ד. תרחישים העלולים לקרות בטווח הארוך - אי יכולת לעמוד בהחזרי ההלוואה עקב הרעה במצב הכלכלי וכדומה.

לפני שמגבשים החלטה בנושא המשכנתא, חשוב לדעת שטעות קטנה בלקיחת המשכנתא עלולה לעלות לכם בשעבוד מתמשך לבנק ולתנאים שלקחתם על עצמכם. לכן, לפני לקיחת כל הלוואה בנקאית ובפרט משכנתא שהיא הלוואה רצינית המתפרסת על פני עשרות שנים מומלץ להקצות זמן לנושא- לברר הצעות מחיר בכמה וכמה בנקים וכן להתייעץ עם יועץ משכנתאות.

ייעוץ משכנתאות - עושה לכם סדר

שוק המשכנתאות הינו תחום מורכב מאוד ויש המון מידע בנושא, חלקו חשוב יותר וחלקו פחות. מסלולי המשכנתאות יכולים להציע המון, אבל לרוב האנשים אין מספיק ידע באיזה מהם לבחור. יועצי המשכנתאות מייעצים ללקוחותיהם לגבי בחירת מסלול המתאים לצרכיהם ולמצב במשק. לדוגמא, אם ברצונכם לרכוש משכנתא עם הריבית הנמוכה ביותר יועץ משכנתאות יבדוק אם מסלול כזה מתאים לכם. יועץ המשכנתא יבחן את המצב הכלכלי הנוכחי שלכם ואת יכולת ההחזר הנוכחית יחד עם נתוני הגופים הפיננסיים אותם בחרתם וידע להתאים את ההלוואה המתאימה ביותר עבורכם. בין אם תבחרו להתייעץ עם יועץ מוסמך ובין אם תעדיפו להשיג את המידע הרלוונטי בדרכים אחרות, חשוב שהגורם עמו תתייעצו יהיה אובייקטיבי ונטול פניות. צעד זה הכרחי ביותר כדי לבחור את ההצעה המתאימה ביותר עבורכם ולא עבור האינטרסים של גוף זה או אחר.

בירוקרטיה בלקיחת המשכנתא

גם לאחר שיש בידינו את כל הידע הדרוש לצורך לקיחת המשכנתא והחלטנו פחות או יותר לאיזה מסלול לגשת, יש עוד כמה שלבים שאנו צריכים לעבור. ראשית, יש לקבל אישור עקרוני מן הבנק על לקיחת המשכנתא. כדי לקבל אישור כזה, נצטרך לאפשר לבנק לבדוק את מידת הזכאות שלנו לקבלת המשכנתא. הבנק יבדוק את ההיסטוריה הבנקאית שלנו, יצפה בתלושי השכר ובמסמכים נוספים שיאפשרו לו לדעת מהי יכולת ההשתכרות הנוכחית שלנו וצפי ההשתכרות העתידית. בנוסף, הבנק יבדוק האם יש ברשותנו הון עצמי התחלתי. הסכום ההתחלתי יקבע לפי המצב הפיננסי של הלווה ולפי רמת הסיכון אותה יכול הבנק להרשות לעצמו לקחת. כל הבדיקות והתנאים הללו מעניקים לבנק את הביטחון שלא יקרה מצב בו הלווה לא יוכל לעמוד בהחזר ההלוואה שלקח.

מחשבון משכנתא - האם אני יכול לעמוד בהחזר?

עבור אלו שמטילים ספק ביכולתם לעמוד בהחזר המשכנתא נוצר מחשבון המשכנתא. את המחשבון המתוחכם ניתן למצוא במגוון אתרי אינטרנט והוא מאפשר לנו לחשב את גודל ההחזר הצפוי על המשכנתא שלקחנו מבלי לבקר בבנק. המחשבון לוקח את סכום ההלוואה שקיבלנו, את גובה הריבית ופריסת התשלומים ומחשב לנו את גובה ההחזר לאורך השנים. את הנתונים שקיבלתם ממחשבון המשכנתא תוכלו לשקלל עם הנתונים שקיבלתם מיועץ המשכנתאות ולקחת מסלול משכנתא משתלם, שתוכלו לשלם בנוחות ולאורך זמן. כדאי לדעת שברשת האינטרנט יש הרבה מחשבוני משכנתא מהם טובים יותר ופחות וחשוב לבדוק בעיקר האם ניתן להזין לתוך המחשבון את כל הנתונים הנדרשים.

היום שלאחר לקיחת המשכנתא

עשינו את הצעד החשוב והגורלי ולקחנו משכנתא. לאורך השנים הבאות נחויב בהחזר הסכום שלווינו מהבנק ויש ללמוד כיצד לחיות עם נתון זה. כדאי להתחיל עם קבלת מידע שוטף בנוגע למשכנתא דרך חשבונכם באינטרנט. אל תצפו שהיתרה תשתנה תוך ימים ספורים, אך תוכלו לראות בחשבון את סכומי ההלוואה, תחנות יציאה וכניסה וכדומה. כמו כן, כדי לא להיקלע למצב כלכלי רעוע, בו לא תוכלו לעמוד בהחזר, מומלץ לפרוס לעצמכם רשת בטחון בדמות חסכון כספי שתשמרו לעת הצורך. חסכון זה ישמש אתכם במצב בו חלילה לא תוכלו לעמוד בהחזרים מול הבנק ותאלצו להגיע להתמודדות עם עיקול נכסים.

בנוסף, כדאי לבדוק עם הבנק ממנו לקחתם את הלוואה לגבי אפשרות של דחיית אחד או יותר מתשלומי המשכנתא לתאריך רחוק יותר. לכולנו יש תקופות יותר עמוסות מבחינת ההוצאות וכדאי לדאוג שתהיה לכם אפשרות לעמוד בתשלומים בכבוד בכל זמן.